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律之网成都律师告诉你如何订立商铺租赁合同

来源:律之网 作者:佚名 点击: 时间:2012-08-11 14:47
随着经济的发展,商铺租赁合同日益成为租赁合同中最为重要的一部分。通常业主有通过中介公司出租商铺,也有自行出租的。对于自行出租的房东而言,通常在租赁合同的订立,通常会借鉴过往的版本或者仅仅简单的写明租金、租期、位置等条款,对于其他的内容则未做约定。但这种未做约定,会有怎么样的风险呢?律之网成都房产律师通过一个案例告诉你如何有效的订立商铺租赁合同。
 
【案情简介】
2007年甲公司与乙公司签订商铺租赁合同,使用的是上海市房屋租赁合同标准版,约定乙公司承租甲公司项目中的某一商铺用作餐饮使用,乙公司先行支付两个月的租金作为保证金,租赁合同还约定租金按月支付,先付后用。
自2008年初起,乙公司经常延期支付租金。同年10月中旬的一天,甲公司突然发现乙公司没有营业,商铺内空无一人,顿感不妙,即打电话给乙公司的法定代表人和负责人,但电话都关机。经查,乙公司的法定代表人和股东均非本地户口,身份信息的真实性都无法核实。
至突然停止营业之日,乙公司已拖欠两个半月的租金,而乙公司已支付的两个月的保证金也不足抵扣拖欠的租金。此外,双方在合同中约定,承租方在延期三个月未付租金时,出租方才有权解除租赁合同。此时甲公司该如何应对?
 
【律师分析】
上述情况虽然属于非常特殊情形,但在实践并非不可遇见,且随着近些年的经济环境有所恶化,承租人无法支付租金而一夜之间消失的可能性会有所增加,当然,我们只是想通过这个案例来讲述如何有效的避免法律风险。从上述案例,目前甲方遇到如下几个问题:
1、由于双方约定拖欠三个月才可以解除租赁合同,因而虽然承租人消失且拖欠租金两个半月,但不能完全就依次就解除合同;
2、乙方交纳的保证金仅相当于2个月的租金,不能弥补甲方损失;
3、由于乙方突然消失,对于乙方尚留在商铺内的物品不好处理,若处置不当,可能造成相应的赔偿责任。
4、关于房屋内的装修问题,同样由于双方未对装修问题做出约定,甲方的擅自处理,可能引起相应的赔偿责任。
5、由于乙方无法经营,则很可能找到乙方,若乙方是公司的话,也已无法弥补甲方损失。
 
此种情况下,律之网成都律师认为,对于商铺租赁合同,以下几个条款应当具备:
1)关于押金的缴纳,押金应当以三个月为宜,并且应当约定若承租人未付租金或欠其他费用,出租人可以直接扣除押金;且押金的所对应的月数应当长于承租人欠缴租金时,出租人可以解除合同的期限。
2)关于单方提前解除合同方面。在租赁合同中可约定:若乙公司拖欠租金或物业费及其他费用一个月,甲公司有单方解除合同的权利;如乙公司无故停止营业累计达10天或连续停止营业达3天,则甲公司有权单方解除合同。这样甲公司在保障自身利益的前提下,可根据情况决定是否行使合同解除权。
3)关于乙公司在商铺内的物品问题。在租赁合同中可约定,租赁合同到期或提前解除合同的,乙公司遗留在商铺内的物品视为乙公司的弃置物,由甲公司任意处理。
4)关于装修问题。在租赁合同中可约定,租赁合同到期或提前解除合同的,乙公司应将该商铺恢复原状,恢复原状的费用由乙公司承担。如乙公司未将该商铺恢复原状的,甲公司可代为进行,费用由乙公司承担。
(5)关于甲公司利益损失赔偿问题。在租赁合同中可约定,乙公司的股东对乙公司的所负债务承担保证责任。如此一来,就算乙公司资不抵债,也可向乙公司的股东进行追偿,甲公司的损失更有望获得足额赔偿,以保障其合法权益不受损害。

                                                                                  编辑整理:律之网
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